(Corte di cassazione, sezione seconda civile, ordinanza n. 884/2018, depositata 16 gennaio)

Anche il proprietario del singolo posto auto scoperto è un condòmino a tutti gli effetti e non può essere escluso dall’uso e dal godimento delle parti comuni. Non è configurabile alcuna servitù in quanto ogni condomino ha il diritto di utilizzare e godere dei beni comuni. Come tale, quindi, anche il proprietario del posto auto scoperto è tenuto a provvedere a sostenere i relativi costi in ragione dei millesimi posseduti.

La Suprema Corte, in particolare, sostiene che la disciplina del condominio degli edifici, ex art. 1117 C.C., è ravvisabile ogni qual volta vi sia un rapporto di accessorietà che lega alcune parti comuni a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, salvo che risulti diversamente dal titolo di acquisto.

La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente.

Una volta chiarito il nesso di condominialità tra i posti auto scoperti e le aree comuni, l’uso di tali beni da parte dei proprietari di questi posti auto trova regolamentazione nella disciplina del condominio di edifici.

Fondazione italiana del Notariato

Il rent to buy di azienda consentirebbe al potenziale acquirente di subentrare subito nel godimento dei beni dell’azienda: inizialmente detti beni verranno condotti in affitto verso il pagamento di

un canone periodico (“rent”); successivamente, il conduttore ne diverrebbe proprietario ( “buy”) a un termine prefissato, mediante il pagamento del prezzo convenuto, dal quale verranno scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza.

I vantaggi per chi intende comprare l’azienda sono:

• ottenere il godimento dei beni aziendali senza corrispondere fin da subito l’intero prezzo;

• ottenere più facilmente un finanziamento al momento dell’acquisto per il minor importo del prezzo ancora dovuto, in considerazione di quanto anticipato con i canoni;

• la possibilità di accantonare ulteriore liquidità con il proprio lavoro per l’acquisto finale;

• la posticipazione di tutti i costi e le imposte.

Per chi vende, invece, i vantaggi sono:

• è facilita l’alienazione dei beni che altrimenti potrebbero restare privi di acquirenti;

• il conseguimento di un immediato introito finanziario;

• alleggerimento dei costi di gestione, che possono essere addebitati al detentore.

Il contratto ha normalmente una fase triennale di affitto. In genere è previsto il versamento di una caparra pari al 25-30% del valore totale dell’operazione; l’accantonamento ai fini della cessione del 70% del canone mensile pagato, e l’operazione viene costruita in modo che il cessionario dovrà versare all’atto della cessione il rimanente 50%.